CRI: Entenda o que é o Certificado de Recebíveis Imobiliários

Você já ouviu falar em CRI? Assim como em outros exemplos que nós já citamos aqui no blog, o mercado financeiro está cheio de termos diferenciados. Por isso, sempre esclarecemos o que cada um deles significa para que você entenda como eles funcionam.

Leia o material que nós preparamos para você e descubra como começar a investir o seu capital nessa modalidade de investimento. Este artigo esclarecerá todas as suas dúvidas sobre os CRIs, além de te ajudar a entender se eles são adequados para o seu perfil de investidor.

Qual é o significado de CRI?

CRI significa Certificado de Recebíveis Imobiliários. Esse é o termo utilizado para definir um tipo de investimento que funciona de um modo muito simples:

Os CRIs são títulos de renda fixa que possuem como retorno financeiro um futuro pagamento relacionado a imóveis.

Para que você consiga entender melhor esse conceito, nós vamos colocar aqui a definição do nosso glossário para essa sigla:

“CRI é a sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários, que, por sua vez, é um título de dívida imobiliária que dá direito ao investidor ter rendimentos a partir de financiamentos imobiliários.”

Após ler esse artigo, confira o nosso glossário! Lá você encontra um material que define os termos mais utilizados no mundo dos investimentos.

Bom, é muito comum pensar em grandes apartamentos ou até mesmo residênciais quando se fala em imóveis – mas, os CRIs vão além disso.

O Certificado de Recebíveis Imobiliários também antecipa os créditos para investidores que desejam aplicar capital na construção de prédios comerciais, escritórios, galpões e outros tipos de estruturas que fazem parte do mercado imobiliário.

Portanto, ao investir em CRI, você financia o mercado imobilário na antecipação de créditos que posteriormente serão recebidos pelo setor. É importante ressaltar que as instituições financeiras devem possuir lastro imobiliário.

Essa categoria de investimento possibilita que as organizações capitalizem recursos no mercado financeiro, o que securitiza o fluxo de recebíveis em um período que se estende do médio ao longo prazo.

Como os CRIs são emitidos?

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são expedidos unicamente pelas securitizadoras, que são empresas dedicadas à compra dos déficits de pessoas com um determinada companhia, a qual recebe o pagamento da dívida antecipadamente. A securitizadora, por sua vez, fica com uma parte do valor.

Para exemplificar um caso, pensemos na construção de um prédio. A construtora responsável pelo imóvel vende as suas unididades e os compradores, por conseguinte, financiam os apartamentos. Apesar de receber o pagamento no decorrer dos anos, a empresa ainda precisa de capital para prosseguir com as suas ações.

A fim de solucionar essa questão, a empresa parte em busca de uma securitizadora para que ela transforme as vendas em títulos negociáveis no mercado financeiro. Esses títulos são conhecidos como CRIs, que representam as fatias da dívida que se tornam comerciáveis para os investidores. Isso significa que:

Os investidores que adquirem CRIs ajudam no financiamento do imóvel por anteciparem uma quantia que será recebida, posteriormente, como retorno financeiro.

Esse tipo de investimento é válido para muitos empreendimentos que abrangem o setor imobiliário, desde financiamentos ou construções a aluguéis de longo prazo.

O CRI é protegido pelo FGC?

Os investimentos em renda fixa geralmente são protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Contudo, apesar de o CRI ser um título de renda fixa, ele não recebe esse tipo de proteção. Por esse motivo, são considerados como investimentos arriscados.

Se você investir em um Certificado de Recebíveis Imobiliários, precisa saber que o pagamento está sujeito às possibilidades da corporação que realizou o financiamento – sendo elas construtoras, por exemplo.

Como funcionam os investimentos em CRI?

Agora que você já entendeu o que são os CRIs, nós vamos falar sobre como funcionam os investimentos dessa categoria de fundo. Além de serem títulos aplicados à renda fixa relacionada ao setor imobiliário, os CRI ainda possuem prazos de vencimento longos – cerca de 3 a 5 anos.

Essa característica é inerente ao CRI porque as documentações desses empreendimentos possuem um período que corresponde a prazos mais longos, como por exemplo as papeladas da construção de um prédio comercial. Os papéis, por conseguinte, possuem baixa liquidez.

Por esse motivo é fundamental que você entenda o seguinte:

Esse tipo de aplicação não é recomendado para quem deseja obter retornos financeiros rápidos ou rendimentos de alta lucratividade em um curto período de tempo.

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários, no que diz respeito à rentabilidade, são padronizados de acordo com os demais investimentos em renda fixa, podendo apresentar previsões de quanto renderá o capital investido por você. Veja abaixo três modelos de remuneração do CRI:

• Pré-fixada

Nesse modelo, a taxa de juros é bloqueada no momento em que você compra. Dessa forma, o investidor consegue dizer a porcentagem de rentabilidade que o seu investimento terá até o ano de vencimento.

• Pós-fixada

O modelo pós-fixado vincula a rentabilidade a um indicador, como o CDI. Por esse motivo, quando o indicador muda, o retorno da aplicação também é modificado – podendo variar para mais ou para menos.

Os CRIs que estão vinculados a índices como o IPCA também possuem rendimento pós-fixado. A diferença é que nesse modo as parcelas são divididas da seguinte forma:

• Parcela de Remuneração pré-fixada: uma taxa mínima de rendimento.
• Parcela de Remuneração pós-fixada: vinculada ao índice.
  
• Imposto de Renda

Os CRIs são isentos de Imposto de Renda. Por isso, o valor da rentabilidade é igual ao valor líquido que retorna do seu investimento.

O que é FII CRI?

Os Fundos de Investimento Imobiliário são uma modalidade coletiva de investimentos. Essa categoria também é isenta do Imposto de Renda e caracteriza-se por aceitar capitais de diversos investidores em um único fundo. Assim como outros fundos de investimento coletivos, ele é gerido por uma empresa de administração de fundos.

Quando você investe em um FII, o administrador do fundo distribui o seu investimento em outros CRIs de diversos setores do mercado imobiliário. Por isso, o capital investido é aplicado em recebíveis imobiliários, pois, a partir dessa operação é possível diversificar a carteira de investimentos.

Vale a pena investir em CRIs?

Assim como em outras situações do mercado financeiro, tudo depende dos seus objetivos. Porém, para te ajudar a decidir, lembre-se das principais características dos CRIs:

· Os CRIs são investimentos de renda fixa

· Não são protegidos pelo FGC

· Possuem isenção do Imposto de Renda e IOF

· Geralmente possuem baixa liquidez

· Sua rentabilidade é vinculada aos modelos pré-fixados, pós-fixados ou associados à inflação.

Atente-se à baixa liquidez! Se você acredita que precisará do capital investido, saiba que esse não é o tipo de investimento indicado para você.

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Quer uma dica? Dê uma olhada no artigo de Carteiras Administradas para saber como funciona a gestão dos seus investimentos no mercado financeiro.